土拍多项目标下滑明显,范围周期性上升难掩秋寒
  工夫:2017-12-20  点击量:   
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   2017年10月,土地市场成交范围环比大幅上涨,主因三线城市成交占比有所上升,南通、佛山、太仓等市县均有多幅土地出让。固然“不限价”的三线城市地块出让占比增加,但溢价率目标却不增反降,土地市场的凉意进一步背更多城市舒展,同时“十九大”会议再度夸大“房住不炒”定位,正在中短期内政策临时仍将显示为收紧,楼市、土地市场难以再度升温。

  ◆ 01 ◆
  市场走势:整体成交“量升价跌”
  各能级均价环比回落
  10月,天下336城运营性用地成交范围有所上升,成交建筑面积15909万平方米,成交地块幅数2585幅,环比分别大幅上升82%和117%,同比也离别有20%和7%的涨幅,比拟9月楼市整体成交昏暗的状况,10月份成交大幅度上升并逾越年内平均水平,国庆假期影响其实不明显;一线城市中,租赁用房和旧城革新项目地块占比连续抬升,保障性住房用地为重要供天偏向,上海本月出让的悉数涉宅地块均为安装房和租赁房地块,且此类地块出让楼板价都较低,有助于将来供应低价的保障性住房,同时重庆、郑州等几个本来每个月供应量皆较大的二线城市本月供给环比显着下落,二线城市整体成交范围也有所回落。
  正在总成交建面大幅上涨的条件下,10月份土地市场总成交金额环比仅上涨7%,均匀成交价钱大幅上涨;一线城市成交金额环比下落12%,降幅大于成交建面的降幅,总成交金额为507亿元;二线城市成交面积、金额环比跌幅正在各线城市中均为最大,10月成交总价为1378亿元,环比跌幅为37%,同比上升74%;三四线城市本月成交范围大幅上升,成交金额1996亿元,同环比分别大涨90%和134%。从成交均价来看,各能级均价环比均显示为下跌,市场降温局限扩大至天下。
  ◆ 02 ◆
  溢价率:市场均匀溢价率进一步下跌
  降至一年以来最低位
  7月份以来,天下土地市场溢价率最先进入连续下行阶段,10月份溢价率再度显着下跌,环比削减7.9个百分点,10月份均匀溢价率仅为24.7%,跌至一年以来的最低位。从各能级来看,一线城市本月成交溢价上升6.3个百分点,回归一般溢价程度,但二线和三四线城市均匀溢价跌幅较为明显,环比分别削减16.3和13.5个百分点,因为二线和三四线城市均匀溢价率均回落至低位程度,且成交占比较大,动员整体溢价率下滑。
  一线城市本月均匀溢价率上升至16.1%,重要因为北京几宗综合性用地仍旧遭到较为猛烈的合作,拉动成交溢价率上涨,上海、广州、深圳地块出让溢价率均较低,重要为整溢价出让;二线城市本月均匀溢价率仅为19.3%,为一年来最低位,郑州、昆明、石家庄等天有大量整溢价地块出让,二线城市郊县土地出让放量,但开发商参拍志愿不强,致使整溢价地块增添,同时杭州本月也出让较多外环高速之外地块,但局部地块成交溢价高达70%;三四线城市方面,本月均匀溢价率降至31.3%,一样为一年以来较低位,三四线城市因为土地出让底价一样平常较低,轻易发生下溢价地块,热点城市如常州、东莞、佛山等天本月下溢价出让地块较少,市场理性水平回归明显。
  ◆ 03 ◆
  重点地块:总价、单价榜单全线回落
  中心地块同步降温
  10月份榜单整体明显回落,双榜单的门槛、榜首双双回落,成为12个月以来独一总价、单价均环比下落的榜单。总价榜榜首地块为北京大兴区亦庄经开区69号地块,地块位于亦庄经开区河西区,固然现在周边配套完美度有待进步,但仍吸引了中海、金茂、碧桂园等大牌房企到场竞拍,最初由尾开+保利+金天联合体以最高限价竞得,成交总价62.9亿元,矜持比例2%;门槛地块来自天津市武清区,由上海妙佑公司已31.99亿元底价竞得,门槛值环比下落15%。
  单价榜片面,榜首地块依旧来自北京,为北京海淀区067号地块,作为海淀区学院路板块7年来独一一宗出让的露宅地块,地块颇受存眷,终究竞得方为北京本土房企,成交楼板价为52764元/平方米,环比下落13%;门槛地块为姑苏WG-34号地块,位于工业园区青剑湖板块,由中海以9.36亿元竞得,成交楼板价23787元/平方米,单价入榜门槛环比下落22%。
  从重点地块价钱环比齐跌来看,重要因为土拍限价政策发挥作用,上榜地块多为城市中心地区地块,将来远景优秀,仍旧是各大品牌开发商补仓或进驻的第一诉求,重点地块求过于供的基本情况没有改动,但正在政策感化下,开发商张望感情渐浓,一样也对竞拍的积极性发生肯定影响。
  ◆ 04 ◆
  政策意向:地皮市场监管增强
  海南停息地皮二级市场让渡
  10月,正在大部分试点城市出台租赁住房用地政策以后,相干中央政策公布频次有所放缓,检察类文件公布频次有所提拔。10月16日,国务院公布关照文件,公布将展开第三次天下地皮观察;10月23日,发改委公布《公平竞争检察轨制实施细则(暂行)》,意在细化检察中央低价供天;10月26日,海南省停息解决地皮二级市场让渡,袭击炒天行动。
  召开“十九大”会议后,中心再度重申“房住不炒”原则,土地市场温度也有所下落,土地市场同步增强羁系,月末海南发文停息地皮二级市场生意业务解决,重要目标是为袭击炒天行动;发改委等部门公布《公平竞争检察轨制》,一方面针对特定经营者赐与优惠政策如财务嘉奖、补助、缓征行政事业性免费等,经由过程越发完美的土地出让轨制,从泉源上靠政策手腕掌握房价、地价飞涨;另一方面也是为了包管外埠企业可以或许得到一致政策报酬,增进市场良性合作,不要让调控反而成为了少局部企业的“保护伞”。
  
  总结:跟着年关的邻近,三四线城市再度成为土地市场主力,从成交价钱、溢价率、城市重点成交地块等方面来看,土地市场降温迹象渐显;一二线城市现在大力发展培养租赁市场,为包管城市人口“住有所居”,第四季度土地市场估计价钱连续低位运转,但鉴于一二线城市间隔供天目的仍有较大缺口,再加之季节性身分鞭策,岁终每每会迎来三四线城市的地皮集中成交,岁末成交范围上升照样大概率事宜。