岁终地皮成交周期性上涨,低位增添土储好过冬
  工夫:2017-12-20  点击量:   
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   11月份土地市场连续放量,成交面积创下年内新高,但成交金额、溢价率等目标照旧显示平平以至再创新低,土地市场的连续天热度运转。月内住建部、领土部接踵召开会议,再次重申“房住不炒”原则,北京、上海等一线城市宅地出让仍以保障性或租赁用地为主,地皮竞拍热度照旧不下。

  ◆ 01 ◆
  市场走势:11月成交周期性攀高
  或将迎来岁终小顶峰
  11月土地市场迎来岁终成交顶峰,天下336城运营性用地成交范围连续上升,成交建筑面积21323万平方米,到达年内最高单月成交程度,环比上涨34%,比拟上月涨幅有所减小,成交地块幅数2814幅,环比上涨9%,同比保持稳固,11月整体成交大幅上涨的缘由一方面为供应量大幅上涨,另一方面为房企为次年货量做预备,岁终向来为地皮成交的高峰期;一线城市连续高位供给,且品牌房企于一线城市皆有较大的货值诉求,整体来讲一线城市地块临时处于求过于供阶段,二线、三四线城市本月成交建面提拔较大,但价钱下行,市场的冷却仍正在继承。
  供给方面,岁尾土地市场供给再度迎来大幅上涨,岁终大幅供天的重要优点有可资助各地完成地皮供给企图,局部拿天目标还没有完成的企业也将加速拿天速度,且岁终银行信贷收紧,现金流充足支持拍天的都是气力较强企业,此时推天可确认进驻企业大部分为品牌房企。
  11月份地皮成交从总价方面来看,连续了10月份量价齐升的走势,且涨幅比10月份进一步扩大,一样成交单价连续下落,成交面积涨幅宏大于成交总金额涨幅;分能级来看,一线城市楼板价16607元/平方米,同环比分别上升44%和24%,上海室庐地块中固然租赁用房和动迁安装房地皮仍占有高位,但本月成交楼板价凌驾2万元/平方米的地块数目比拟上月大幅提拔;取一线城市地皮供给有限且有城市上风差别,二线、三四线城市地皮供给上涨后合作猛烈水平和成交均价皆大幅下跌,且目前市场整体看浓,非热点城市土拍中开发商张望感情越发粘稠。
  ◆ 02 ◆
  溢价率:市场竞争猛烈水平减缓
  溢价率再革新低
  11月份天下土地市场溢价率连续下行,正在10月份溢价率曾经显着下跌的基础上,本月环比再度削减1.8个百分点,均匀溢价率仅为23.0%,再度革新年内最低位数值。从各能级来看,一线城市成为本月成交溢价下跌的主要原因,11月份一线城市的成交溢价率大幅下滑10.2个百分点,均匀溢价率唯一5.9%,本月成交的45宗地块中,多半为底价成交,唯一6宗地块成交溢价率凌驾10%,二线和三四线城市的均匀溢价率有小幅上升,离别上升了2.0和2.4个百分点。
  一线城市本月均匀溢价率跌落至有史以来最低点,北京本月成交的7宗综合地块中有4宗以较低的溢价率成交,已往动辄触及限价天花板、需求竞矜持比例的市场高热临时告一段落,上海更是以保障性住房用地为主,多为整溢价成交,一线城市连续经由过程低落地皮本钱去掌握房价;二线和三四线城市本月溢价率小幅上升,下溢价地块重要仍是来自姑苏、杭州、天津等热点城市,但从单城市角度来看,下溢价地块的占比也大幅下落,以姑苏为例,11月份姑苏共成交19宗地块,个中溢价率凌驾10%的唯一7宗。
  ◆ 03 ◆
  重点地块:大致量地块拉高总价榜单
  地块单价连续下落
  11月份榜单显现总价抬升、单价连续回落的征象,成交重点地块体量增大,致使开发商遭到总价压力影响,成交均价继承下滑。总价榜榜首地块为北京石景山082号综合地块,地块的出让底价到达72亿元,为北京最高出让底价,奠基了成为总价榜首的根蒂根基,终究由绿城以最高限价86亿元和20%的矜持比例竞得,是绿城时隔近两年再度获得北京地块;门槛地块为合肥包河S1706号地块,一样由好久未曾活泼正在土地市场的企业——信达竞得,总价43.34亿元,环比抬升35%。
  单价榜片面,榜首地块为北京海淀区086号地块,做地块位于海淀区北部五六环间西北旺镇,计划为海淀西部休闲地区取北部综合城市新区交界处,由北京紫光以10.03%溢价率竞得,成交楼板价37850元/平方米,榜首环比上月再度下落28%;门槛地块为昆明西山区1宗商办地块,由昆明生长底价竞得,成交楼板价27615元/平方米,入榜门槛环比抬升16%。
  从开发商拿天行动来看,大部分开发商仍有补仓志愿,但出价曾经越发理性,如北京、上海、姑苏的土拍参与者浩瀚,但终究成交地块借是以中、低溢价率地块为主。从中央供天战略来看,愈来愈多的重点城市最先试点集体用地建立租赁住房用地,将来住房供应将面对新一轮的结构性调解,地皮投资的风险也必将随之上升。
  ◆ 04 ◆
  政策意向:领土部发文对峙“房住不炒”
  北京继承落实租赁房建立
  十九大过后,领土部本月再次发文明白,将对峙“房住不炒”定位,并公布将推动二级土地市场的试点,进一步探究建立用地的使用权让渡、出租和典质。中央政策公布频次有所放缓,北京、郑州进一步推动集体用地建立租赁房,深圳市公布二十年城市总体规划,罗湖区、龙岗区也接踵公布了城市更新的相干通告。
  11月16日,北京市计划领土委、市住建委结合印发《关于进一步增强应用集体土地建立租赁住房事情的有关看法》明白,从2017年起的5年里,北京将供给1000公顷集体土地用于建立集体租赁住房,农人集体可依法出租获得收益,但不得对外出卖或以租代售,单次租期不得凌驾10年。
  1000公顷的集体土地,守旧预计可建立30万套中小套型室庐,约莫相当于北京五年新居成交量六成,若是那一企图可以或许顺遂完成,3-5年以后,北京室庐供应缺乏的题目势必大大缓加。跟着租赁住房建立的逐渐推动,地方政府正在细则方面的思索更加全面,比如新规关于制止“以租代售”的划定,即包管了租赁房不会“变性”,也正在一定程度低落了建立租赁住房的短时间收益,将资金本钱较下的“热钱”根绝正在租赁房建立门中,从而制止租赁房成为“高级居住区”,没法惠及到更多的群体。
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  总结:正如上月预期,11月地皮成交量创下了年内新高,而跟着11月各地地皮供给的连续放量,估计岁终地皮成交还将进一步环比上升,但从近期土地市场各种显示来看,开发商正在地价上会越发郑重,土拍热度借会进一步降温;政策方面领土部、住建部正在11月份再一次夸大“房住不炒”定位,中长期内楼市调控力度仍旧不会放松,项目贬值预期受限。11月份地皮供给再一次大幅上涨,估计12月地皮成交受影响也将大幅上涨,价钱大概进一步下跌,关于仍有地皮诉求的企业来讲,正在土地价格低位时脱手风险将大大低落。